华夏时报记者 刘诗萌 北京报道
过去的五年，是中国房地产市场供求关系发生历史性变化的五年。阵痛期过后，在“十五五”的新阶段里，如何构建房地产发展新模式，兼顾稳定、发展和转型，成为一道重要的课题。
10月11日，国新办举行高质量完成“十四五”规划系列主题新闻发布会。会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。住建部指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，去年9.26以后大力度救市，目前看效果维持的周期有点短。尽管有纾困的新需求，但政策应出尽出，这导致政府、市场、行业对如何止跌回稳、健康发展比较迷茫。现在看，传统政策救市的思路需要调整，要告别短期化、旧范式。而“人房地钱”要素联动，本质上是摸清底数的同时，精细化分析供求关系、居民需求的变化再谋划供给，而不是以政府要买多少地、搞多少投资为导向。
再次提及“保交房”
在房地产发展新模式的构建中，“保交房”并未缺席。《华夏时报》记者在现场注意到，在这场介绍“十四五”工作进展和主要成效的发布会上，公布了“保交房”的最新进展。
董建国指出，“十四五”期间，住建部扎实推进保交楼工作，坚决打好保交房攻坚战，国家、省、市成立了三级工作专班上下联动，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，指导各地按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置。对符合条件的房地产开发项目，通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予项目融资支持，保障正常建设资金需求，推动项目早日建成交付；对资不抵债的项目，加快推进破产重整或清算，在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置。对违法违规、损害群众利益的企业，坚决查处，不让其“金蝉脱壳”、蒙混过关。截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。
回应构建房地产发展新模式相关问题时，他也在完善房地产开发、融资、销售制度的改革中提及了“保交房”：房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红；房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效的办法，并建立城市房地产融资协调机制，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元；商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的，规范预售资金监管。
从近期市场来看，“保交房”对于房地产企业的生存发展仍然十分重要。中指研究院10月发布报告显示，2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%。其中，销售额1000亿元以上阵营6家，与去年同期持平，分别为保利发展（600048）、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口（001979）和万科。销售额在500亿—1000亿元的企业7家，较去年同期减少1家。销售额在300亿—500亿元的企业6家，较去年同期减少1家；销售额在100亿—300亿元的企业40家，较去年同期减少4家。
告别“政策救市”思路
会上披露了一组数据：“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。同时，存量住房市场的规模持续扩大，目前全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。
“也就是说，全国有一半的省份二手房交易超过了新房，这些省份基本是东、中部房地产发展较为成熟、规模较大的省份。”李宇嘉指出，进入存量时代，不能拿新房增长与否来评判住房市场是否企稳，而要以新房+二手房来综合评判。新房+二手房总体来看，市场开始趋稳了。
值得注意的是，与传统观点认为只有政策放水、松绑才能让房地产市场止跌回稳不同，此次会议明确了房地产市场止跌回稳、平稳健康发展的关键，在于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。
李宇嘉对此分析认为，人房地钱要素联动，要求从增量思维的旧模式转向存量思维，以人的需求为导向。一方面意味着有需求就供应，需求不足就不要强力供应；另一方面，如果需求转向存量，就盘活存量，如果需求还在增量，就供应增量，但要高质量供应，同质化的新增供应也是无效供应，因为对品质需求增加了。另外，如果需求有潜力，但不是现实需求，就要先供应租赁、保障房，然后完善就业环境，再转化为商品房的消费，也就是房地产发展的新模式。总之，要以人和房的匹配决定土地供应，而不是反过来。
中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，会议提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制，目前各地正在积极谋划、科学研判，编制“十五五”住房发展规划，预计人口规模大、持续流入的地区，未来土地、金融等资源也将得到更多保障。随着构建房地产发展新模式的各项任务逐渐落实，将形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局，促进房地产高质量发展。
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